不動産の名義変更が必要な理由
いわゆる相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。
この手続きを怠ると、その土地や建物の所有権を第三者に主張することができません。
しかし、この登記手続きには義務がなく、明確な期限が定まっていないために、または下記にあげる“登記をしない理由”のような誤解によって放置をしてしまう方もいらっしゃいます。
それでは、相続登記をせず、そのまま放置をしても問題はないのでしょうか？
【登記をしないデメリット】
・その相続財産（不動産）に関する自分の権利を第三者に主張することができません。
たとえご自分がその不動産を取得するという遺産分割協議が終了していても、その相続登記がされていなければ、仮に、他の相続人が自分の持分を勝手に売却して、その登記をしてしまうと、買主に対して「自分の不動産だ！」と言えないのです。
・時が経つとともに、相続人が死亡し、関係の希薄な相続人がどんどん増え、ようやく遺産分割協議をしようとしても、話がまとまらなくなる可能性が高くなります。
・相続登記をしなければ相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保とするリフォーム資金などの融資を受けることもできません。
・相続財産の名義変更の前提である遺産分割を終えていない場合は、相続人全員の共有財産となるので、共有者全員が合意しなければ、その不動産の売却ができません。
・相続人の誰かに借金や税金の滞納がある場合、債権者からその相続人の持分が差し押さえられてしまう場合があります。
【登記をしない理由】
死亡した人が他県に土地を保有しており、遺族の方（相続人）が発見出来ずに、名義変更を怠ったケース
このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。
また、一旦は遺産分割協議が終わっていたものの、新しい相続人が現れて相続分を主張してきたりして、遺産分割協議がまとまらなくなってしまいます。
相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、遺産分割協議ができないと思い込んで名義変更をしなかったケース
相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。もちろん、その相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。
このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが、不在者の財産管理人（法定代理人）として遺産分割協議に参加し、遺産を分割することができます。
登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいたケース
不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）を持っているのが通常です。
もし、これを紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記に関しては、権利証が無くても申請することができます。
相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース
相続に関する手続きをした時に、必ず相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体の４％程度（平成２７年１月１日以降は６％程度の見込み）の状況です。
つまり、ほとんどの方には相続税は課税されません。
ですから、安心して相続財産の名義変更をお済ませ下さい。
なんらかの理由で登記をせずに、そのまま長期間経過してしまった場合、なんらかの罰則を恐れて、名義変更ができなかったケース
不動産に関しては、長期間名義変更をしなかったからといって、罰則などが課される法律はありません。ですので、これまで長期間放置されていたとしても、すぐに名義変更をされることをお勧めいたします。
そもそも、不動産に登記が必要なことすら知らない方もおられますが、新しく土地を取得した場合には、所有権の移転登記が必要になりますし、建物を購入した場合なども、所有権の保存または移転の登記が必要になります。
ご自分の権利を守るためにも、登記は確実にしておくべきです。
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